<2012년05월07일-방송 다시듣기>
[성남FM]라디오 '굿모닝성남(월요스페셜)'
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▶방송 일시 : 2012. 05. 07. (월) 오전 8시30분 ~ 10시.
▶진 행 : 정용석
▶방송 내용 : '성남 재건축사업', 무엇이 문제인가
'성남 재건축사업', 무엇인 문제인가
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| ▲삼창 재건축 단지 조감도-(출처: 성남중동삼창힐스테이트입주자동호회 네이버 카페) |
☼성남FM방송, 굿모닝성남, 월요스페셜입니다.
☼네~ 오늘 첫 번째 순서는 ‘성남시 중앙동 재건축사업, 무엇이 문제인가’입니다.
지난 2일, 성남시청 앞 광장에서는 성남 중앙동 삼창 재건축조합원들이 집회를 열었습니다.
이 날 집회에서 조합원들은 ‘재건축조합원 추가부담금이 과도하다. 평당 공사비를 현실화 하라’는 주장을 했습니다. 자세한 내용이 궁금한데요.
☼정호연 저널리스트께서 설명해 주시겠습니다.
☞정호연 저널리스트> 네, 지난 2일 성남 중앙동 삼창 재건축조합원들은 성남시청 앞에서 ‘시공사인 H건설이 조합원들에게 과도한 추가부담금을 요구한다’면서 규탄 집회를 열었습니다.
재건축조합원들은 ‘2008년 관리처분인가 당시 비례율이 100.4%로 추가부담금이 없는 걸로 믿고 있었는데, H건설 측에서 비례율 59%로 낮추면서 (조합원측에) 과도한 추가부담금을 요구하고 있다’고 밝혔습니다.
☼‘비례율’이 뭔가요? 청취자들을 위해서 간단하게 설명해 주시죠.
☞정호연 저널리스트> 네, 한마디로 ‘개발이익 비례율’을 말합니다.
재개발이나 재건축사업이 끝났을 때, 대지와 건축시설의 총 가액에서 총 사업비용을 뺀 금액을 개발 이전의 대지와 건축시설의 총 평가액으로 나눈 금액을 말합니다.
그리고 각 조합원의 토지나 건물의 지분 평가액에 ‘개발이익 비례율’을 곱하면 조합원의 권리가액이 됩니다.
정리하면, 비례율이 높을수록 각 조합원에게 돌아가는 이익 금액이 크다고 할 수 있습니다.
☼현재 삼창 재건축사업은 어느 정도 진행된 건가요?
☞정호연 저널리스트> 네, 보통 재건축사업의 시행절차를 살펴보면, 기본계획 → 안전진단 → 정비구역지정 → 추진위원회 → 조합설립 → 사업시행인가 → 관리처분계획 → 착공·분양 → 사업완료의 순서입니다.
현재 삼창 재건축사업은 ‘관리처분계획’에 관한 협상을 하고 있습니다.
지난4일에 12차 협상을 가졌는데요. 시공사와 조합원간의 이견차이가 많아서 결렬됐다는 소식입니다.
☼네, 그럼 여기서 재건축조합원 측의 입장을 들어 보겠습니다.
☼‘성남중앙동 삼창재건축조합 협상단’의 심연규 대표와 전화 연결이 됐습니다.
대표님, 안녕 하세요~
1.지난 2일, 시청 앞에서 집회를 하셨는데요. 어떤 이유로 집회를 하셨는지 말씀해 주시죠.
☎심연규 대표 > 안녕하세요. 저는 성남시 중원구 중앙동에 재건축조합의 협상단 대표 심연규입니다.
집회현장에서 외친 구호가 있습니다.
(구호로)
성남시민 죽어간다. 시장님 살려주세요.
1억2천 추가부담 조합원들 다 죽는다.
집짓는 H냐 집뺏는 H냐, H건설 각성하라.
상가분양 특혜의혹 성남시는 해결하라.
이 구호 안에 모든 게 다 함축되어있다고 생각합니다.
2007년 관리처분계획에서 (개발이익)비례율 100.4%로 추가부담금이 없는 것으로 얘기됐는데요.
부동산경기 하락으로 비례율 59%, 조합원 평균 1억2천만 원의 추가부담금이 발생될 것으로 예상되어서 어쩔 수 없이 시장님께 살려달라고 찾아간 것입니다.
우리나라 재건축시장의 전반적인 문제인데요.
시공사로 선정되기 전에는 조합원들을 위해 최선을 다하겠다고 하고는 입주가 다가오면 시장상황을 핑계로 공사기간 중에 설계변경 등으로 공사비가 증가되고, 사업비가 많이 늘어나게 되어서 과도한 추가부담금 때문에 입주를 못하거나 전 재산인 집 한 채를 잃게 될 수 있는 상황입니다.
그래서 시장님께 ‘살려 달라’고 면담을 요청하게 된 것입니다.
2.(개발이익)비례율이 100.4%에서 59%로 변경된 가장 큰 이유는 무엇입니까?
☎심연규 대표 > 크게 두 가지 이유가 있는데요.
첫 번째는 일반분양가를 낮출 수밖에 없는 부동산시장 상황입니다.
수입으로 계산할 수 있는 일반분양가가 당시 23평형 1600만원, 32평형 1800만원, 46평형 2000만원으로 책정했는데요.
H(건설)에서 평당 1370만원으로 책정해도 150억 원 이상 손해를 감수할 수밖에 없다고 하고 있습니다.
그러나 2007년 당시 높은 분양가를 결정할 수밖에 없었던 것은 높은 공사비를 보전하기 위해서 H가 정비업체와 결정했던 것입니다.
두 번째는 좀 전에 말씀드렸다시피 너무 높게 책정된 평당 공사비 371만원입니다.
당시 표준건축비로 계산하면 평당 278만원으로 계약할 수 있었고, 그러면 약 270억 원을 절감할 수 있었을 것입니다. 그렇게 되면 비례율 약 21%가 상승하는 효과가 나게 됩니다.
단적인 예로, 공공관리제도로 지난달 4월 20일 동대문구 대농신안 재건축 현장에서 평당 공사비 345만원에 H건설이 수주했습니다.
평당 공사비 371만원에는 345만원의 공사비와 26만원의 금융비용이 포함되어 있습니다. 2007년에 345만원, 현재도 345만원이면 2007년에 (공사비가) 과도하게 책정됐다는 겁니다.
금융비용 105억 6천만 원이 책정되어 있으면서도 사업비에 이주비 금융비용 220억 원을 추가로 계산하고 있습니다.
그러니 비례율이 떨어질 수밖에 없었던 것입니다.
3.말씀하신 내용이라면, 성남시청에서 집회를 할 것이 아니라 H건설로 찾아가야 하는 것 아닌가요? 왜 시청에서 집회를 하게 된 건가요?
☎심연규 대표 > 네, 맞습니다. 재건축은 재개발과 달라서(민간 재건축사업) 성남시에서 개입할 여지가 적습니다.
그럼에도 불구하고 시청에서 집회를 하게 된 이유는
지난 3월부터 시작된 협상에서 (H건설 측의) 불성실한 협상태도와 자료제공을 하지 않고 있어서 도와달라고 (성남시청을) 찾아가게 된 것입니다.
추가부담금 때문에 (조합원들이) 다 죽게 생겨서 살려달라고 할 수밖에 없습니다. 그래서 성남시민으로서 하소연할 곳이 성남시청밖에 없다고 생각해서 가게 된 것입니다.
3월, 4월 두 달이 지났음에도 불구하고 팽팽하게 평행선을 달리고 있구요.
사업성분석과 비례율 산정을 위한 자료를 요청하고 있지만 주질 않고 있습니다.
(자료는) 법적으로도 주게 되어있고, 계약서에도 주게 되어있는데 기업비밀이라며 안주고 있습니다.
그래서 (성남시청에) 도와달라고 하게 된 것입니다.
4.성남시에서 답변은 있었습니까?
☎심연규 대표 > 시장님을 뵈려고 (면담신청을) 했는데 바쁘신 일정이 있으셔서 도시개발사업단 단장님과 담당부서 과장님을 뵙고 우리의 어려운 상황을 간절히 전달했습니다.
성남시에서는 H건설 현장을 방문해서 자료제공을 비롯해서 시에서 할 수 있는 범위 내에서 적극 도와주겠다고 했습니다.
5.그런데 구호 중에 ‘상가분양 특혜의혹’ 이라는 문구가 있는데, 무슨 얘깁니까?
☎심연규 대표 > 관리처분계획에서 주택조합원들은 감정평가를 기초로 한 권리가액을 기준으로 분양을 했습니다.
상가는 별도로 관리처분계획을 하겠다는 상가는 종전건물의 연면적을 기준으로 상가의 전용면적을 분양받으면서 추가부담금은 없도록 했습니다.
쉽게 얘기해서,
상가조합원 3명중 한 조합원의 예를 들어보면
종전에 대지면적 85평에 건물면적 282평이던 것이
상가를 대지지분 196.7평에 상가 373평을 받도록 되어있습니다.
이는 종전권리가액 19억 원에서 56억 원으로 37억 원이나 늘어나도록 분양을 한 것입니다.
결과적으로 보면 면적기준도 아니고 감정가격도 아닌 것으로 , 추가부담금도 없도록 한 것은 특혜라고 볼 수 있어서 관리처분계획 인가를 내 줄때 성남시에서 꼼꼼히 확인하라는 요구를 하게 된 것입니다.
6.끝으로 현재 조합원들의 상황은 어떻습니까?
☎심연규 대표 > 정말로 어려운 상황입니다.
(재개발이나 재건축등 정비사업을 하게 되면 감정평가업체에서 권리가액을 산정하게 됩니다)
종전에 4억짜리 단독주택을 가지고 있던 조합원이 4억 원짜리 32평 APT를 분양받았다면 계산상으로 추가부담 없이 헌집과 새집을 교환하는 것으로 볼 수 있습니다.
그런데 이주하면서 50%인 2억을 이주비로 받고 나가 살다가 입주 때가 되어서 비례율 60%로 결정되었다고 가정하면, 종전 4억짜리 집값이 2억4천으로 떨어진 것입니다.
그러면 이주비 2억 원과 4억 원의 40%인 1억6천만 원을 추가부담금으로 내게 되었습니다.
4억 원짜리 아파트가 5억6천만 원짜리 아파트로 되는 것입니다.
많은 조합원들이 연세 드신 어르신들이라 대출을 받아도 갚을 능력이 없으십니다.
그러니 입주를 못하고 팔고 나갈 수밖에 없는 상황으로 내몰리게 되는 것입니다.
이렇게 되니 내 집 주고 아파트에도 못 들어가는 상황이 발생되어 많은 조합원들이 앓아누워계십니다. 집회에 참석하시면 열 받아 쓰러지실 것 같아 겁이나 참석도 못하시는 분도 계십니다.
저희 어머님의 사례를 들어드리면, 지난달 25일 협상을 하는데 협상장에 경비업체 직원을 불러 협상단을 못 들어가게 막아섰고 조합원들과 경비업체 직원 간에 몸싸움이 있었습니다.
H의 협상대표가 사과하면서 마무리되었지만 이 상황을 지켜보신 어머님이 그날 새벽에 어지럼증을 호소하셔서 119구급차에 실려 가서 치료받고 안정되신 후 퇴원하셨습니다.
조합원들의 하나밖에 없는 집을 담보로 이루어지는 사업이다 보니 화병나신 경우는 다반사이고, 나중에는 자살이나 분신과 같은 극단적인 선택을 하시는 조합원이 계실까 염려됩니다.
☼전화 인터뷰에 응해 주셔서 감사합니다.
☼‘성남중앙동 삼창재건축조합 협상단’의 심연규 대표였습니다.
☼네~삼창 재건축조합 측의 얘기를 들어 봤습니다.
그런데요. ‘삼창’재건축사업과 함께 같은 중앙동에 위치한 ‘상남’재건축사업도 문제가 있다는 얘기가 들립니다.
☼정호연 저널리스트께서 삼남 재건축사업 얘기도 전해 주시죠.
☞정호연 저널리스트> 네, 삼남 재건축사업은 삼창 재건축사업보다 조금 빨리 진행돼서 현재 60세대의 세입자를 포함한 181세대의 조합원 중에서 163세대가 입주한 상태입니다.
그리고 삼남 재건축사업 또한 조합원들의 추가 부담금 문제를 비롯해서 일반분양이 보류된 상황입니다.
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| ▲지난4일, 삼창재건축조합측은 시공사와 12차 협상을 가졌다. (사진)협상 후 삼창재건축조합측은 삼남재건축조합측과 향후 대책등을 논의했다. |
☼네, 그럼 여기서 삼남 재건축조합원 측의 입장을 들어 보겠습니다.
☼‘성남중앙동 삼남재건축조합 입주조합원’ 전철호 대표와 전화 연결이 됐습니다.
대표님, 안녕 하세요~
1.먼저, ‘삼남재건축사업’ 현재 상황을 간략히 소개해 주시죠.
☎전철호 대표 > 올해 2월1일부터 입주를 시작해서 3월말 현재 전체 조합원 181명 중 160여 가구가 입주한 상황입니다.
2.‘삼남재건축사업’도 많은 문제가 있다는 얘기를 들었습니다. 어떤 문제들이 있습니까?
☎전철호 대표 > 저희는 삼창과는 조금 다르게 작년 9월경에 ‘관리처분변경 총회’를 앞서서 먼저 진행했습니다.
당시 조합원당 평균 1억1천5백만 원의 추가부담금을 지불하고 해서 이번에 입주하게 됐습니다.
당시에는 상황 자체를 잘 인지하지 못했고 단지 부동산 경기가 안 좋은 상황을 고려해서 추가부담금이 발생된 줄로만 알고 총회를 하게 됐던 상황이었습니다.
그런데 삼창 관련 문제제기가 되면서 저희도 동일한 문제가 생기고 있고 입주만 한 상태지만 60여 세대 세입자(조합원이 입주를 못해서 전세를 놓은 것)와 나머지 입주한 조합원 상당수가 대출이 너무 많아서 전세 놓기도 힘든 상황입니다.
말 그대로 ‘하우스푸어’가 된 상황의 조합원이 대부분입니다.
더불어 일반분양이 안돼서 그로 인해 2차 추가부담금을 내야 하는 문제가 해결이 안됐고, 그래서 입주했음에도 불구하고 조합원들의 피해가 예상되고 있습니다.
그래서 아직 일반분양을 못했는데요. 작년 9월에 평균 1,450만원에 일반분양하기로 의결했고, H건설 쪽에서 삼창과 같이 일반분양을 하려고 분양을 연기하다가 일반분양 시기를 놓친 겁니다. 상황이 더 안 좋은 (부동산)시장 상황이 됐습니다.
일반분양가를 더 낮추자는 안을 갖고 H건설 측이 조합원과 협상을 하고 있습니다.
그러면 일반분양가가 낮아지면 조합원 사업수익금도 낮아져서, 입주 후 또다시 추가 부담금이 부과됩니다. 손실분을 조합에서 고스란히 떠안아야 합니다.
지금 상황에서는 (예상금액을 추정하기 어려운) 추가부담금의 문제가 해결 되지 못하고 있습니다.
(건설회사가) 재건축사업을 하는데 있어서 많이 남는 사업(지역)과 적게 남는 사업(지역)이 있습니다.
H건설이 여기(삼남삼창)만 사업하는 게 아닐텐데, (부동산경기가 정점일 때 관리처분하고 부동산경기가 바닥일 때 분양하는 상황으로 어려운 삼남·삼창 재건축사업에서) 건설사의 모든 공사비는 챙기고 손실은 모두 조합원이 고스란히 떠안는 상황입니다.
(삼남삼창 재건축사업은) 도급제 방식의 재개발 형태입니다. 감정가에 따라서 비례율을 따져서 하는 사업이므로 사업 손실에 대해서 조합원이 모든 걸 부담하는 사업입니다.
그러나 서울을 비롯한 다른 곳도 도급제 방식인데....(사업)손실에 있어서 시공사에서 일정부분 도의적 책임을 갖고 (조합과) 공동 사업파트너로서 임해야 합니다.
그리고 국가적인 차원에서 후분양제와 전매금지제한을 비롯한 부동산 정책으로 조합원들이 많은 피해를 보고 있습니다. 조합원들이 길에 나앉게 생겼습니다.
3.앞으로 문제 해결을 위해서 어떤 노력을 할 계획입니까?
☎전철호 대표 > 우선 조합 집행부로 입주자 대표들이 대거 참여해서 조합장이나 임원으로서 H건설과 (사태)해결을 위한 적극적 협의를 할 방침입니다.
그리고 기존 (사업)지출 내역 중 올바르지 못한 지출(사항)을 되짚어서 무엇이 잘못 되었는지, 그리고 (조합원들에게) 도움이 될 수 있는 것을 찾아서 H건설과 적극 협의를 할 겁니다.
H건설과 공동의 사업파트너로서 함께 손실을 해결할 수 있는 방안을 제시하고 마무리할 예정입니다.
4.당부하고 싶은 말씀 부탁드립니다.
☎전철호 대표 > 일반적으로 재건축 재개발에서 성남시의 경우, 단대구역과 중3구역과 같은 곳은 언론과 성남시의 관심이 많은 사업장입니다. 그래서 성남시로부터 여러 혜택이 있다.(고 생각합니다)
하지만 저희는 민간 재건축 사업장이라 (성남시 차원의) 관리가 부재한 상황입니다.
현재 삼남 181세대 조합원과 삼창 440여 세대 조합원이 피해를 보지 않도록 성남시에서도 민간사업장에 대해 관리 감독과 함께 중재자로서의 역할을 해 주었으면 합니다.
앞으로 (삼남·삼창과 같은) 유사한 사업장에서 다른 피해자가 없도록 (삼남·삼창이) 모범사업장이 될 수 있도록 적극적으로 협의해서 잘 마무리 하려고 합니다.
☼전화 인터뷰에 응해 주셔서 감사합니다.
☼‘성남중앙동 삼남재건축조합 입주조합원’ 전철호 대표였습니다.
http://www.fmnara.com/news/12534
